11月10日，延續前一日房地產板塊漲勢，截至午間收盤，A股市場超七成房企個股實現上漲，多家房企旗下的多只債券漲幅超10%。業內人士普遍認為，這與11月8日中國銀行間市場交易商協會(以下簡稱“交易商協會”)表示繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資不無關系。

　　事實上，今年以來，支持民營房企債券融資的力度持續加碼，從并購債到“信用風險緩釋憑證(CRMW)創設+債券發行”，到全額擔保，再到“第二支箭”擴容，政策暖風頻吹，積極因素不斷增多。Wind數據顯示，2022年以來，民營房企債務融資工具累計發行325億元，凈融資額143億元。

　　那么，當前民營房企信用修復進度如何？穩定房企融資端政策逐步落地將取得怎樣的效果？房地產市場是否已步入觸底企穩階段？

　　在中金公司研究部首席宏觀分析師張文朗看來，隨著相關政策落地，民企融資包括民營房企標準化融資以及合規信托的償還壓力會繼續得到緩解，穩定房地產市場的正常合理融資，帶動房地產市場的信心修復，有望看到銷售的企穩和回升。

　　中信證券首席經濟學家明明在接受《金融時報》記者采訪時表示，長遠來看，除了信貸和債券融資支持外，“第三支箭”股權融資也存在較大發展空間。不過對于房企而言，除了增信發債等支持政策之外，更重要的還需依靠內生現金流的改善，從而徹底打通信用債發行渠道，這需要地產銷售端的持續回暖，預計仍需時日。

　　“第二支箭”延期并擴容

　　2018年，針對部分民營企業遇到的融資困難問題，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業拓寬融資途徑。

　　民營企業債券融資支持工具作為“第二支箭”，有力引導市場機構改善對民營企業的風險偏好和融資氛圍，有效緩解了民營企業信用收縮問題，促進了民營企業融資恢復，降低了民營企業融資成本。

　　此次交易商協會延期并擴容“第二支箭”，由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設CRMW、直接購買債券等方式，支持民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。

　　招商證券房地產團隊認為，此次特別提及“包括房地產企業”，將有助于緩釋房地產行業擔憂情緒，打破籌資和經營雙向壓力的惡性循環，推動民企融資恢復，緩解信用收縮，引導市場風險偏好回歸。

　　“此次直接明確提出可支持房地產企業融資，并新增‘直接購買債券’的執行方式，提出‘2500億元’的潛在規模，政策意圖與目標均更加清晰。”張文朗表示。

　　在明明看來，直接購買債券可以直接增強債券的配置力量，為民營房企提供融資支持，通過增大需求來穩定地產債的估值。如果是二級市場買債，還可以避免出現非理性拋售和錯誤定價等問題，總體上可以提升民企債流動性、促進風險分散分擔、助力民營企業融資。

　　不過，在國金證券地產分析師杜昊旻看來，此前“CRMW創設+債券發行”和全額擔保兩種模式下，獲發債支持的民營房企都需要較優質的抵押物，因此，本身基本面銷售情況較好或擁有優質抵押物的民營房企獲支持的概率更大。

　　年內融資端多項政策出爐

　　今年的《政府工作報告》提出“完善民營企業債券融資支持機制”之后，一系列政策先后推出，在穩定房企債券融資方面不斷發力。

　　3月下旬，證監會、交易商協會相繼發文表示，支持民營企業發債融資；5月17日，在人民銀行前期支持政策的基礎上，交易商協會組織中債信用增進公司主動設立了“中債民企債券融資支持工具”(CSIPB)；8月1日，人民銀行2022年下半年工作會議指出，要保持房地產信貸、債券等融資渠道穩定，加快探索房地產新發展模式；10月27日，人民銀行副行長潘功勝赴中債信用增進公司開展調研，表示要“加大對民營房企債券融資的支持力度”；11月1日，交易商協會、房地產業協會聯合中債信用增進公司，召集21家民營房企召開座談會，這也是8月以來，交易商協會第三次召開民營房企座談會。

　　通過梳理不難發現，各項支持民營房企發債的政策層層遞進，保護程度更深，支持發行規模也更大，有效起到了修復民營房企融資通道的作用。從實施效果來看，中債信用增進公司已推進十幾單房企增信項目，支持新城控股、美的置業、龍湖拓展、碧桂園、旭輝集團等多家民營房企發債融資83.68億元，累計帶動民營房企發債融資155億元。據悉，前述企業目前正推進第二輪增信發行項目，金輝、新希望地產、雅居樂等民營房企項目也在積極準備中。

　　不過，據興業證券經濟與金融研究院房地產分析師閻常銘統計，2022年前三季度，房企合計新發債券4244億元，據此推算，在全部房企融資中，民企發債規模占比尚不到8%，各類支持工具對弱資質民企債券融資的支持作用仍有待進一步加強。

　　除前述支持工具外，今年以來，通過支持房地產企業發行并購債、申請并購貸款、設立保交樓專項借款等多種方式，支持民營房企融資的政策密集出臺并落地見效。據中指研究院企業事業部研究負責人劉水預計，年內將有近萬億元資金支持房地產企業合理融資需求。

　　多重利好推動地產板塊普漲

　　11月9日，國內房地產板塊股債集體大漲。截至當日收盤，按證監會新行業分類，A股112家上市房企中，約八成收漲，其中，陽光城、金科股份、新城控股、中南建設等漲停，金地集團、中洲控股、新華聯等漲幅均超過5%；同時，房企信用債也出現大幅上漲，龍湖拓展、碧桂園、金地集團等房企旗下的多只債券漲停，部分債券漲幅超20%，約20只個券觸發盤中臨停。

　　11月10日，地產股債繼續延續前一日積極態勢，截至午間收盤，三湘印象、陽光城、首開股份、新城控股等個股漲幅居前；多家房企債券漲勢不減，其中，“21金科04”漲超45%，觸發臨停。

　　分析人士表示，地產板塊呈現普漲的最直接原因是前述民營房企債券融資政策再加力。但與此同時，股債出現上漲的優質房企三季度業績表現良好、地方樓市政策調整等也是重要支撐因素。

　　盡管2022年前三季度地產板塊整體業績下滑，但優質企業受益良好項目布局與信用優勢，業績表現相對較好，頭部房企業績累計仍保持正增長。保利發展、金地集團、萬科A、招商蛇口毛利率分別為24.5%、20.4%、19.6%、18.7%，高于行業平均水平；濱江集團、金地集團、華發股份、萬科集團等房企均實現歸母凈利潤同比正增。此外，閻常銘表示，優質房企融資渠道暢通且成本較低，財務結構也相對穩健，經營性現金流和融資現金流都更為健康。

　　明明表示，從目前市場行情來看，地產行業出現復蘇態勢。違約情況好轉，信用環境有持續改善的可能性。如果后續政策能有效帶動房地產銷售，預計未來地產債凈融資和利差情況或將改善。

　　更多支持舉措或可期待

　　民營房企融資支持力度持續加大，“第二支箭”的擴容也引發了市場關于“第三支箭”股權融資支持工具的討論。

　　“當前，房地產行業面臨一定的融資問題，房企債券發行量持續縮減，2022年前三季度，房企公開債券發行金額分別為1754億元、1772億元和1841億元，分別同比下降48.1%、35.2%和22.8%，降幅雖然在逐步縮窄，不過，到期公開債券規模維持高位，2022年至2024年，每年平均到期債券金額在6000億元左右。”杜昊旻表示，目前，信貸、債券融資均有相關支持措施出臺，對于“第三支箭”股權融資支持工具的支持或可期待。

　　招商證券房地產團隊也認為，本次供給端融資政策紅利有助于行業未來供需雙向修復，隨著本次“第二支箭”的進一步落實，“第三支箭”——民營企業股權融資支持工具或可期待。

　　明明也強調，股權融資相較于債券融資風險更高，因此，出臺政策引導需要更加審慎，需要更加完善的金融基礎設施以及更加成熟的投資市場。