投資摘要：

　　市場行情： 本周（3.13-3.17） A 股地產指數（申萬房地產）漲幅-0.13%（上周-4.91%）， A 股大盤（中證 A 股）漲幅-0.54%（上周-3.25%）； H 股地產指數（克而瑞內房股領先指數）漲幅 1.87%（上周-9.32%）， H 股物業指數（恒生物業服務及管理指數）漲幅 2.02%（上周-11.90%）， H 股大盤（恒生指數）漲幅 1.03%（上周-6.07%）。本周 A 股地產板塊表現強于大盤、 H 股地產板塊表現強于大盤、 H 股物業板塊表現強于大盤。

　　行業基本面：

　　新房銷售持續回穩、二手房銷售熱度延續。 從數據來看， 28 城商品房累計銷售面積（1.1——3.17）同比增長 3.1%，本月至今（3.1——3.17）同比增長 35.5%； 12 城二手房成交面積（1.1——3.18）同比增長 37.1%，本月至今（3.1——3.18）同比增長 64.7%。

　　土地市場成交延續改善。 從數據來看， 100 大中城市本年累計（2022.12.26——2023.3.19） 成交土地建面同比增長 1.4%，上周累計同比增長 3.1%；本周 100 大中城市（ 3.13——3.19 土地成交溢價率為 5.6%，上周為 5.7%； 100 大中城市本年累計（2022.12.26——2023.3.19）土地成交總價同比增長 2.0%，上周累計同比增長 6.0%。

　　內債融資略有下滑， 外債余額降幅擴大。 從數據來看， 境內地產債發行規模（1.1——3.19）累計同比下滑 1.1%， 2 月整月同比增長 16.2%； 內地房企海外美元債券余額（截至 3.19）同比去年同期下滑 25.65%， 環比上月末下滑 5.22%； 內地房企海外港元債券余額（截至 3.19）同比去年同期下滑 14.95%，環比上月末增長 0.41%。

　　投資策略： 需求端政策持續向好之下，銷售企穩，防風險與穩需求將是今年政策主基調。 我們認為，經濟轉暖、防疫調整帶來的積壓購房需求釋放以及需求端政策的鼓勵，帶動了今年一季度銷售的企穩。防范化解房企風險與支持改善性住房需求是近一段時間以來房地產供需兩端支持政策的主要方向。 本周江蘇連云港將住房公積金貸款最高額度階段性上調 20%，并對特定人群發放住房補貼；江蘇無錫進一步優化了限購政策。 我們認為，當前供需兩端政策都在確保房地產市場回歸平穩發展，政策正在形成合力，銷售市場正在走向觸底回升。

　　我們認為， 優質頭部房企將持續受益于競爭格局的改善，在需求回暖之時搶占先機。 我們推薦具有信用優勢的優質央企、 國企以及有望獲得融資端的大力支持，有效改善資產負債狀況的優質民企。 建議持續跟蹤保利發展、越秀地產、 金地集團、碧桂園、龍湖集團。