投資要點

　　9 月重點 32 城累計銷售面積（截至 8 日）同比- 36% ，環比-13% ， 11 城二手房成交面積累計同比- 11% ，環比-33% 。 其中一線城市同比-2%，環比增長 4%；二線城市同比-49%，環比-23%；三四線城市同比-22%，環比-3%。具體城市來看：1 ）一線城市同比下降幅度較小，環比出現增長，其中北京環比出現上漲，環比增長 42%，上海同比和環比均出現小幅增長，分別為 13%和 10%； 2 ）二線城市整體下行幅度最大，成都、寧波等跌幅較大，溫州同比小幅上漲；3 ）三四線城市整體下行，城市間分化明顯。二手房成交表現強于新房， 11 城二手房成交面積累計同比-11%，環比-33%。

　　LPR 下調帶動房貸利率進一步下降。8 月 22 日央行下調 5 年期以上 LPR 15個基點至 4.3%，帶動首套和二套房房貸利率下限降至 4.1%、4.9%，房貸利率下限達 2019 年以來新低。融 360 數字科技研究院對全國 42 個重點城市房貸利率的監測數據顯示， 2022 年 8 月已經有 30 余個城市開始執行房貸利率下限水平，8 月（監測期為 2022 年 7 月 20 日至 8 月 18 日）房貸利率繼續下降，全國首套房貸款平均利率為 4.39%，環比下降 3BP；二套房貸款平均利率為5.10%，環比下降 1BP。

　　房企各渠道融資總規模維持低位， 房企債務到期壓力短期有所緩解。 2022 年 8月房企非銀融資總規模為 632 億元，同比下降 46.9%，環比下跌 28.2%，1-8月房企債務累計發行 6339 億元，同比下降 55.7%。從發行結構看，2022 年 3月后單月信用債發行規模在 500 億元左右波動， 8 月降至 281 億元，同比下降43%。海外債發行陷入困難，8 月無新增海外債發行。2022 年 9-12 月信用債到期規模 1792 億元，海外債到期規模 1100 億元，月均總到期規模約 723 億元。7-8 月為年內第二次償債高峰，8 月后債務到期規模有所下降，償債壓力有所緩解。

　　保障性租賃住房再獲政策支持。本周保障性租賃住房再獲政策支持，9 月 6 日教育部舉行發布會，住建部住房保障司表示，大力支持教師隊伍建設，發展保障性住房，緩解教師群體住房困難。 9 月 5 日，北京市住房城鄉建設委印發《北京市“十四五”時期住房保障規劃》，提出“十四五”期間北京市將建設籌集保障性租賃住房 40 萬套（間）。深圳發布《深圳市福田區住房發展“十四五”規劃（征求意見稿）》，指出"十四五" 期間建設籌集公共住房 4 萬套（間），其中保障性租賃住房 3.4 萬套（間），計劃供應公共住房 2.6 萬套，其中預計供應保障性租賃住房 1.8 萬套。

　　投資建議：我們認為當前板塊應當關注 2 條投資主線：1 ）開發企業：保利發展、濱江集團、華發股份、建發股份、天健集團、南山控股、華僑城 A、華潤置地、萬科 A、旭輝控股等；2 ）物管企業：碧桂園服務、華潤萬象生活、旭輝永升服務等。